Contábil-Experts - Fórum de Contabilidade, Tributos e Departamento Pessoal: Ganho de Capital - Contábil-Experts - Fórum de Contabilidade, Tributos e Departamento Pessoal

Caros colegas, boa tarde.

Tenho uma dúvida com relação ao ganho de capital.
Uma pessoa física, recebeu de herança diversos bens (imóveis residencias e comerciais).
Todos os bens foram vendidos e o advogado da familia calculou o ganho de capital, porém na venda de 2 imóveis ele não efetuou o cálculo alegando ser imóveis comerciais dizendo que esta regra não se aplica, ou seja, tem isenção.
Ja procurei em diversos lugares e não acho nada a respetio.
Alguem poderia me dar uma ajuda a respeito deste assunto
Grata
Paula

Maria Paula, em 08/06/2011 - 13:30, disse:

Olá Paula.
Espero poder ajudar...
Leia também: Lei 11.196/2005, a partir do art. 38

Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005

Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

§ 1º No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias referido no caput deste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.

§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4º A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

§ 6º Na hipótese do § 1º, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

§ 7º Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção de que trata o caput, observado o disposto nos parágrafos precedentes:

§ 8º Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

§ 9º Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

§ 10. O disposto neste artigo aplica-se, inclusive:

§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:

§ 12. A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

Paula,

o ganho de capital obtido na alienaçao de um ativo da pessoa fisica, seja ele imovel comercial ou nao, segue a mesma regra para outras alienaçoes de ganho de capital.

veja no link abaixo, onde podes inclusive baixar o PERGUNTAS & RESPOSTAS da RFB.

a partir da pergunta 530 inicia a parte de ganho de capital.

http://www.receita.f...tao/default.htm

abraço,

Maria Paula,

O programa disponibilizado pela RFB (GCAP-Ganho de Capital) no menu ajuda poderá lhe esclarecer quando determinada operação é tributável ou não.

De qualquer maneira você também poderá pesquisar no Decreto 3.000, de 1999 (RIR 99) que é o regulamento do Imposto de Renda nos artigos 2º ao 145º que trata das pessoas físicas.


Segue link http://www.receita.f...rir/default.htm

Abs,

Paula...
Os únicos casos que conheço de isenção são as duas hipóteses de moradia...
A não ser que esses imóveis custem menos de R$ 35.000,00.

Por se tratar de pessoa física entendo que não há o que se falar em ganho de capital, mas, sim, de auferimento de patrimônio/renda perfeitamente enquadrável nos moldes fáticos possíveis de tributação.

No entanto, para espancar quaisquer dúvidas, necessário consultar a legislação pertinente conforme informações acima.

Abraços.

Maxwell.

Bem, acho que o seu advogado comeu mosca. Tem que calcular sim.

Angelica Tonelotto, em 08/06/2011 - 14:43, disse:

Essa hipótese aqui em brasília é descartável hahahahaa...

Nada ver...como diz a personagem da praça é nossa "NINa"...
Não interfere no cálculo do ganho de capital a utilização do bem, comercial ou residencial.
* Só há isenção em bens alienados com valor abaixo de 35.000,00.
* Único bem imóvel com alienação até 440.000,00
* Que vc utilize o dinheiro da venda para compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias.

* O que me preocupa são as multas de R$ 5.000,00, pelo atraso em obrigações acessórias.

Olá Paula!

Tem que calcular sim o ganho de capital independente de ser imóvel comercial.

Uma dica: Sempre que tiver dúvida sobre o informado pelo contador peça a base legal usada por ele.

O lucro apurado na venda de imóveis (o ganho de capital) tem que tributar, só tem isenção os casos previstos em lei.

Exemplos de caso com isenção que consta na lei:
Venda do único imóvel de valor inferior a R$ 440.000,00 ( Nesse caso só se você tiver um único imóvel, se você tiver 2 e vender um tem ganho de capital)
Bens de valor inferior a R$ 35.000,00;
Venda de imóveis residenciais cujo produto da venda seja aplicado na aquisição de outro(s) imóveis residenciais, no prazo de 180 dias da data da alienação contando a data de venda do contrato.

Em relação à última isenção é necessário que os imóveis (alienados e adquiridos) sejam residenciais, portanto, o lucro apurado na venda de imóvel comercial como é o seu caso, se não foi para compra um imóvel residencial com todo valor ganho na venda não faz jus à isenção.

Exemplo: Se você vender um imóvel comercial por R$ 80.000,00 e comprar um residencial no prazo de 180 dias no valor de R$ 70.000,00 vai ter ganho de capital sobre valor de R$ 10.000,00.

Fonte: art. 39 da Lei nº 11.196/2005 e art. 2º da Instrução Normativa 599/2005.

Caros,

Nossa, valeu de mais pelas dicas de vocês. Todos que responderam o meu tópico ajudaram demais. Obrigada.
Eu também acho que tributa normalmente, independentemente de ser imóvel residencial ou comercial, porém sabem como é.....rsrsrs advogado sempre contesta a opinião do contador
Como o meu cliente tem varios imóveis e teve o benefício no primeiro imóvel em menos de 5 anos, todos os imóveis deveriam ter o cálculo do ganho de capital, mas isso não foi feito.
Abraços
Paula

Olá Maria Paula! Bem-vinda ao site Contábil-Experts.


De acordo com a legislação do imposto de renda vigente, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem (IN SRF nº 118/2000 e IN SRF nº 84/2001, art. 3º):

a) alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

B) transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

c) alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

São as seguintes operações isentas do imposto de renda, em decorrência de ganho de capital:

I - indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da CF/1988. Nesta hipótese, a parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital;

II - indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado;

III - alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação (Lei nº 9.250/1995, art. 23):

a) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;

B) ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

IV - ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;

V – o valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988;

VI - a partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual (Lei nº 11.196/2005, art. 39; e IN SRF nº 599/2005, art. 2º).

Observe que:

a) no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação;

B) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) no caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d) o contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício;

e) na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial;

f) relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:

f.1) nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

f.2) nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

f.3) nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

g) não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante;

h) considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar;

i) a isenção aplica-se, inclusive:

i.1) aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;

i.2) à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta;

j) a isenção não se aplica, entre outros:

j.1) à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

j.2) à venda ou aquisição de terreno;

j.3) à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento;

VI - alienação de bens ou direitos de pequeno valor, considerado em relação:

a) ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas;

B) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;

c) ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.

Nota-se que nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.250/1995, com redação dada pela Lei nº 11.196/2005, para fins da referida isenção, considera-se bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e R$ 35.000,00, nos demais casos, observando-se que, nos termos da IN SRF nº 599/2005, os referidos limites são considerados em relação:

1) ao bem ou direito ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês;

2) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;

3) a cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.

Também deve ser observado que no caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para este efeito, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

VIII - restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo avaliados por valor de mercado;

IX - transferência a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, de bens ou direitos pelo valor constante na declaração de rendimentos;

X - permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro). Nesta hipótese, nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se configura a permuta se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta;

XI - permuta, caracterizada com a entrega, por valor não superior ao de face, pelo licitante vencedor, de títulos da dívida pública federal, estadual, do Distrito Federal ou municipal, ou de outros créditos contra a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município, como contrapartida à aquisição das ações ou quotas leiloadas, no âmbito dos respectivos programas de desestatização;

XII - alienação de bens localizados no exterior ou representativos de direitos no exterior, bem como a liquidação ou o resgate de aplicações financeiras, adquiridos a qualquer título, na condição de não-residente (MP nº 2.158-35/2001, art. 24, § 6º, I; IN SRF nº 118/2000, art. 14, inciso I);

XIII – a variação cambial decorrente das alienações de bens e direitos adquiridos e das liquidações ou resgates de aplicações financeiras realizadas com rendimentos auferidos originariamente em moeda estrangeira. Nesta hipótese, somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira (IN SRF nº 118/2000, art. 14, inciso II);

XIV - a variação cambial dos saldos dos depósitos mantidos em instituições financeiras no exterior (IN SRF nº 118/2000, art. 11, § 1º);

XV - alienação de moeda estrangeira mantida em espécie, cujo total de alienações, no ano-calendário, seja igual ou inferior ao equivalente a USD 5000.00 (cinco mil dólares dos Estados Unidos da América) (MP nº 2.158-35/2001, art. 24, § 6º, inciso II; IN SRF nº 118/2000, art. 14, inciso III);

XVI - a partir de 01/01/2002, na hipótese de doação de livros, objetos fonográficos ou iconográficos, obras audiovisuais e obras de arte, para os quais seja atribuído valor de mercado, efetuada por pessoa física a órgãos públicos, autarquias, fundações públicas ou entidades civis sem fins lucrativos, desde que os bens doados sejam incorporados ao acervo de museus, bibliotecas ou centros de pesquisa ou ensino, no Brasil, com acesso franqueado ao público em geral:

a) o doador deverá considerar como valor de alienação o constante em sua declaração de bens;

B) o donatário registrará os bens recebidos pelo valor atribuído no documento de doação. Nesta hipótese, no caso de alienação dos bens recebidos em doação, será considerado, para efeito de apuração de ganho de capital, custo de aquisição igual a zero (Lei nº 10.451/2002, art. 5º).